Q8.リノベ向き物件ってどんな物件？

［監修者］

nu編集部

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nu編集部

物件探しから設計・施工、インテリアまでをワンストップで手掛けるnuリノベーション(株式会社ニューユニークス)のスタッフ。
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物件探しはリノベーションの要

リノベーションをするにあたってまず大切なのが、リノベーションに適した物件を探すこと。中古マンションを購入する際は、立地や価格などの他にも注意して見るべきポイントがいくつかあります。

◯嫌厭されがちな「壁式構造」…実はメリットも！
マンションの構造には、ラーメン構造・壁式構造があります。

ラーメン構造の“ラーメン”とはドイツ語で「額縁」の意味を持ち、柱と梁が枠組の役割を果たして建物を支えています。そのため、専有部内の間仕切り壁は特殊な場合を除き全て壊すことができます。既存の間取りから大きく変更したい場合は大きなメリットになりますね。

一方、壁式構造とはその名の通り“壁”で建物を支える構造です。
ラーメン構造と違い、室内の間仕切り壁も建物を支える大切な役割を果たしているため、コンクリートでできた構造壁はたとえ専有部内であっても壊すことはできません。

そのため、壁式構造は自由度が低くリノベに不向きと考えられがちですが、新たに建てる壁が減ることでコストカットができたり、お部屋の中に柱や梁があまり出てこないので家具の配置がしやすかったりなど、メリットも多数。ご自身の家づくりのイメージと照らし合わせて、丁寧に判断するのが大切です。

◯水回りが移設可能かどうか
管理組合が定めるリノベーションのルールはマンションによって様々です。そのため物件購入に際しては予めこの規約に目を通し、自分たちが希望する家づくりができるかを見極める必要があります。中には水回りの移設やカーペット以外の床材が禁止されている物件もあるので、ご自身が希望するイメージがある場合は特にしっかりと確認しておきましょう！

キッチン・洗面所・浴室などの水回りは、管理規約で特に制限がない場合でも建物の構造によって希望する場所に移設ができない可能性があります。少しでも気になる場合は、内見の際に担当スタッフに確認してみてくださいね。

◯管理状態の確認
マンションには一般的に「長期修繕計画」があり、管理会社や理事会の主導の元、その計画に沿って約10年周期で大規模な修繕工事を行います。

しかし、中には管理会社を通さず住人のみでマンションの管理を行う「自主管理物件」というマンションも存在します。その場合、修繕工事に精通した人がいないことで、修繕計画書はあるものの実際には計画通りに工事が実行されていなかったり、マンションの状態に合わせた追加工事の必要性を正しく判断することが難しいケースなどもあります。

物件探しの際は、そういったマンションの管理方法や実際のエントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分の状態からも、しっかり管理がなされているのかに目を配るようにしましょう。

修繕工事を行う際には大きな費用が発生しますが、その資金には区分所有者が毎月支払う「管理費・修繕積立金」が充てられます。ランニングコストの低さに惹かれて物件購入を決断したのに、数年で修繕積立金が大きく値上がりしてしまっては意味がありません。マンションにどれくらい資金が積み立てられているのかは事前に確認できますので、めぼしい物件が見つかった際は目を通すようにしましょう。

◯建て替えの話が出ていないかどうか
せっかく中古マンションを購入してリノベーションをしても、数年で建替え…なんてことになっては、元も子もありません。
建替えは宅建業法で区分所有者の5分の4が同意しない限り実行されない決まりとなっていますので、建替えの話が出ていきなり実行されるケースはなかなかありませんが、築年数が古い物件や都市開発などが予想されるエリアの場合は、現時点でそういった話が出ていないか事前に確認した方がベターです。
 

忘れてはいけないお金のバランス

理想的なリノベーションを行うためには、総予算の中で大きなボリュームを占める「物件価格」と「リノベーション費用」のバランスが重要となります。
物件へのこだわりが強いあまりに物件価格に想定以上の費用がかかってしまい、リノベーション費用が足りなくなってしまう…というケースも。

そのため、物件探しの段階でリノベーションにかかる大まかなコストイメージをつかんでおくことも重要です。

・リノベーション事例：「Dear Alvar」（東京都江東区）

以前からインテリアが好きで、いつかは自分たちの好きな家を作りたいと夢見ていたというSさん。

nuリノベーションの個別セミナーでリノベーションの全体像や予算について説明を受け、物件探しからリノベーションまでワンストップで依頼することを決意。その後1年かけて資金計画などを整備し、万全の体制で物件探しをスタートしました。

立地、予算、広さの条件に照らし合わせながら、希望のエリアで7件を内見。
最終的に購入を決めた物件は築40年の中古マンションで、眺望の良さ、子育てしやすい周辺環境に加え、配管がリフォームされていて、その分リノベーションでは意匠的な部分にコストボリュームをかけられることも決め手だったそうです。

Sさん：「仲介をしてくれたnuのアドバイザーさんが丁寧に寄り添ってくれて、マンションにちゃんと修繕積立金が貯まっているか、管理体制はしっかりしているかも細かくリサーチしてくれました。良いことも悪いことも全部はっきり話してくれて、ものすごく信頼できましたね」

ご入居後も、事前リサーチどおりマンションは管理が行き届いており、共用部も常に清潔で、安心して過ごせているそう。

Sさん：本当に自分好みの空間や、自分たちに合った間取りや動線って、どうしても賃貸では叶いにくいですよね。だからこそリノベーションして本当に良かったと毎日思いますし、自分たちの思いがこもった理想の空間なので、ただ家にいるだけですごく満足感があります。

 
このように、物件探しやその前の準備段階からしっかりとプロの意見を聞き、ご自身にとって一番適した物件を購入することがリノベーション成功の鍵となります。nuではお客様のご要望・ご状況に合わせてリノベーションをサポートしておりますので、何でも相談してくださいね。