容積率とは
容積率とは、（延べ床面積／敷地面積）×100[%]で表される値で、延べ床面積の敷地面積に対する割合を示します。例えば敷地が100平方メートルで、１階が55平方メートル、２階が45平方メートル、延べ床面積が合計100平方メートルの建物であれば、容積率は100[%]となります。各自治体の都市計画により、用途地域ごとに容積率には上限が設定されています。
リノベーションのワンポイントアドバイス
［リノベーションにおける容積率の考え方］
都市計画法によって、その地域における容積率の上限が決められています。容積率については、次で詳しく説明します。
容積率の上限で建てられる住宅が違う
容積率の制限によって建てられる住宅の階数が違ってくるのです。一般的な容積率が100%である場合、通常は２階建てまでの住宅に制限されます。例えば、３階建ての住宅としたい場合には、容積率は少なくとも150%以上が必要となるでしょう。また、高級住宅が立つ地域でみられる、容積率が60%などの場合では、広い敷地が必要となります。
容積率以外にも制限を受ける
容積率の他にも、住宅を建てるうえで制限を受ける事項があります。建ぺい率は建築面積が占める敷地面積に対する割合を意味しており、地域ごとに建ぺい率の上限が決められています。
［容積率の詳しい説明］
容積率が設けられた理由として、地域ごとに人口を制限するという目的があります。容積率を高く設定した場合、階数の多い住宅が立つようになり、その地域の人口が増加することになります。こうした場合、増えた人口に対して、下水道や周辺道路などの整備が追いつかないこととなってしまいます。その結果として、暮らしにくい街となりかねません。容積率という制限を設けることで、人口が増加しすぎることを防ぎ、地域住民の暮らしの快適さを維持できるようにしているのです。都市計画で定められている容積率とは別に、建物が面している道路の幅が12メートル未満だと、制限を受ける場合があります。道路の幅による容積率は、住居系用途地域の場合、次のように定められています。
容積率＝面している道路の幅×0.4×100[%]
この場合、道路の幅が５メートルであれば、５×0.4×100＝200[%]となり、小さいほうの容積率が実際に採用されることになります。
まとめ
容積率が変わると敷地面積が同じでも、建てられる住宅の階数が変わってきます。その土地の容積率の制限を踏まえて、建築士などの専門家が設計を行うことになります。中古住宅を購入してリノベーションをお考えの場合、どのような住宅にリノベーションしたいのかを考慮したうえで、それに合った容積率の土地を探すようにしましょう。なお、nuリノベーションでは、容積率を考慮したリノベーションが可能ですので、ご相談ください。
