中古マンションのリノベーション。人気の理由と押さえるべきポイントとは？

中古マンションを買ってリノベーション(リノベ)したいけど、築年数が古い物件でも本当にいいの？購入する際はどこに注意すればいい？
この記事では、中古マンションをリノベーション(リノベ)する魅力やメリット、注意するべきポイントを解説します。

＜この記事のトピックス＞

・新築、中古マンション市場の今

・中古マンションをリノベーション(リノベ)する魅力とは？
└ 物件の選択肢が広がる
└ 物件の取得費を抑えられる　
└ 自由なデザインが可能

・リノベーション(リノベ)成功のポイント
└ POINT1 | 物件選び
└ POINT2 | ワンストップサービスを利用する

・中古マンション×リノベーション(リノベ)の体験談3選

 

新築、中古マンション市場の今

まず初めに、「中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)する」という住宅取得の選択肢に注目が集まる理由の一つとして、新築マンションと中古マンションの市場変化を押さえておく必要があります。
下図は、2020年以降の首都圏における新築・中古マンションの坪単価の推移を表したグラフです。

参考：東京カンテイ

都心部における新築マンションの価格は2023年以降に顕著に高騰しており、平均価格が1億円を超えたというニュースは、みなさんも記憶に新しいのではないでしょうか？
一方、中古マンションも価格が上昇しているとはいえ、築年数が20年前後の物件であれば新築と比較して物件価格を抑えることができます。
新築マンションは最新の設備やセキュリティ面での高い安心性は魅力的ですが、専有部に関してはリノベーション(リノベ)をすることで新築と同様、もしくはそれ以上の満足度を得られることから、「中古マンションを購入してリノベーションをする」という選択肢に、近年より注目が集まっていると言えます。

 

中古マンションをリノベーション(リノベ)する魅力とは?

ここからは、中古マンションを購入してリノベーション（リノベ）する魅力について具体的に解説します。

◯物件の選択肢が広がる

1つ目の魅力は、幅広い築年数のマンションを視野に入れて物件探しができるということ。
一般的なマンションは、鉄筋コンクリート(RC)造・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造などの頑丈な造りでできています。
そのため築年数が経過している物件でも構造部分に問題があるケースはほとんどなく、内装のリノベーション(リノベ)を存分に楽しむことができます。
リノベーション(リノベ)に伴って室内の配管などを替えてしまえば新築マンションと同等の安全性を得ることもできるので、長く暮らす上では安心ですね。

◯物件の取得費を抑えられる
先述の通り、同じエリア内で物件を比較した場合、中古マンションは新築マンションよりも物件価格を比較的抑えられます。その分、リノベーション(リノベ)に費用を充てることができるのは魅力的ですね。
築年数が古いと気になるのは、建物の劣化具合。しっかりと管理の行き届いたマンションであれば、修繕計画に則って外壁の塗り直しや共用設備の更新が定期的に行われていますので、中古マンションを購入する際には管理状態の記録もチェックするようにしましょう。

◯自由なデザインが可能

中古マンションをリノベーション(リノベ)する最大の魅力は、「価値観を反映した唯一無二の空間がつくれる」という点。
素材、設備、間取り、デザインなど、全てを自分の好きなように計画することができます。
リフォームもリノベーション(リノベ)と比較されるケースがありますが、リフォームは基本的に古くなったものを新しく更新する改修工事を指すため、自由度が低かったり、造作家具のオーダーやデザイン提案は難しかったりするケースも。
→リフォームとリノベーション(リノベ)の違いはこちらの記事でもご紹介していますので、参考にしてみてくださいね。

 

リノベーション(リノベ)成功のポイント

それでは、中古マンションのリノベーション(リノベ)において、より満足度を高めるために押さえておきたい成功のポイントをご紹介します。

POINT1 | 物件選び
リノベーション(リノベ)をするにあたって、まず大切なのが物件選び。
中古マンションを購入する際は、立地や価格などの他にも注意して見るべきポイントがいくつかあります。

◯管理状態
各マンションには「長期修繕計画」があり、管理会社や理事会の主導の元、その計画に沿って修繕工事が行われます。
しかし、中には管理会社を通さず住人のみでマンションの管理を行う「自主管理物件」というマンションも存在します。その場合、修繕工事に精通した人がいないことで、修繕計画書はあるものの実際には計画通りに工事が実行されていなかったり、マンションの状態に合わせた追加工事の必要性などが正しく判断できなかったりするケースもあります。
物件探しの際は、マンションの管理方法や実際のエントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分の状態にも目を配るようにしましょう。
また、修繕工事を行う際には大きな費用も必要になりますが、その費用は区分所有者が毎月支払う「管理費・修繕積立金」が充てられます。ランニングコストの低さに惹かれて物件購入を決断したのに、数年後に修繕積立金が大きく値上がりしてしまっては意味がありません。修繕記録と同じく事前に確認できる内容となりますので、物件探しの際はマンションの財政状態についてもしっかり確認しましょう。

◯建替え案の有無
せっかく中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)をしても、数年で建替え…なんてことになっては、元も子もありません。
建替えは、宅建業法で区分所有者の5分の4が同意しない限り実行されない決まりとなっていますのでいきなり実行されるケースはなかなかありませんが、築年数が古い物件や都市開発などが予想されるエリアの場合は、現時点でそういった話が出ていないか事前に確認した方がベター。

◯嫌厭されがちな「壁式構造」…実はメリットも！
マンションの構造には、ラーメン構造・壁式構造があります。
ラーメン構造の“ラーメン”とはドイツ語で「額縁」の意味を持ち、柱と梁が枠組の役割を果たして建物を支えています。そのため、専有部内の間仕切り壁は特殊な場合を除き全て壊すことができます。
一方、壁式構造とはその名の通り“壁”で建物を支える構造です。
ラーメン構造と違い、室内の間仕切り壁も建物を支える大切な役割を果たしているため、コンクリートでできた構造壁はたとえ専有部内であっても壊すことはできません。

「では、壁式構造はリノベーション(リノベ)に不向きなの？」という質問をいただくこともありますが、nuでは壁式構造の物件のリノベーション(リノベ)も多く手がけており、必ずしもデメリットになるとは考えていません。
新たに建てる壁が減ることでコストカットができたり、お部屋の中に柱や梁があまり出てこないので家具の配置がしやすかったりなど、メリットも多数。
物件探しの段階からご自身が「どのような家づくりをしたいか?」という条件に照らし合わせて物件選びをするということが大切になります。

POINT2 | ワンストップサービスを利用する
リノベーション(リノベ)を成功させるためには、ご自身のつくりたい空間を物件探しの段階からイメージをしておくことが鍵となります。
購入しようとしている物件はリノベーション(リノベ)向きなのか、物件費用＋リノベーション費用の資金計画は適しているのか。
ほとんどの方が初めての経験である家づくりを、スタートからゴールまでリードしてくれる会社をパートナーに選べば、不安なくリノベーション(リノベ)を楽しむことができます。
また、リノベーション(リノベ)の設計・デザインと工事の窓口が異なると、入居後に何かあったときにどこに相談すればいいのかわからなかったり、確認に時間を要してしまったりすることもあります。
ワンストップサービスの場合は、これら全てのステップを１つの窓口を通して行なうことができるため、迅速な対応が可能になります。

 

中古マンション×リノベーション(リノベ)の体験談3選

ワンストップリノベーション(リノベ)ならではの魅力を最大限に活かし、nuがお客様とともに創り上げた唯一無二の空間を、厳選して3事例ご紹介します。

CASE1 | 住み替えを視野に、今の二人にぴったりの選択を
・リノベーション事例：「COZY×KITCHEN」（東京都杉並区）

ご結婚を機に中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)をしたM夫妻。
奥様は「いつか家を買うなら絶対リノベがしたい！」と以前から心に決めていたというくらい、リノベーション(リノベ)への憧れが強かったそう。

そんなお二人が購入したのは都心から程近い杉並区のマンションで、築46年・約50㎡の物件。
アドバイザーからの提案で、将来的な売却を視野に入れつつ現在のお二人のライフスタイルにマッチしたエリア・広さで最終決定したそう。
将来的に家族が増えると手狭になるかもしれませんが、駅近・都心へのアクセスもいいエリアで資産価値もしっかり確保できると考え、将来的な売却も視野に入れて購入に至ったと言います。

ご主人：“適切な提案はする、だけど押し付けない”というスタンスがすごく良かったです。
奥様：(他のリノベ会社と)比べたほうがいいと思いつつ、結局nuさんしか行かなかったです(笑)。ホームページやインスタでたくさん事例を見ていましたが、nuさんのつくる空間には他にない惹かれるものがあったというか。

リノベーション(リノベ)では、造作キッチンやキッチンと一体的に設えた造作ベンチ、随所に取り入れたアールの意匠など、お二人のこだわりを隅々までデザイン。
落ち着いているけど、カラフルで楽しい。そんなM邸特有の心地よい空気が流れる空間に仕上がりました。

CASE2 | 私たちらしい暮らしの最適解
・リノベーション事例：「ニュアンス×プレーン」（東京都江東区）

約5カ月かけて10軒の中古マンションを巡り、最終的に築41年・約61㎡の物件を購入したS夫妻。

Sさん：漠然と持ち家が欲しいなと思っていて。住みたいエリアでそれなりに広さが欲しいとなると、予算的に新築は難しいし、新築って買ってからすぐ価値が下がる。そうなるとやっぱり、中古リノベなのかなと。

物件探しを担当したアドバイザーは内見したい物件を知らせるとすぐに段取りしてくれて、内見の同行中も、各物件の良いところと悪いところを率直に教えてくれたことに信頼感があったそう。

また、アパレル会社でパタンナーをしている奥様はディテールにもこだわりをお持ちで、リノベではRのラインや壁を絶対に取り入れたかったと言います。
空間デザインへの強いこだわりがあったからこそ、内見時にその場で図面を開いて『ここはこうできます』と教えてくれたアドバイザーの対応に「私たちもイメージを膨らませやすかったです」と、ご夫婦。
完成した空間は、実面積約61㎡以上の広がりを感じる開放的な空間。
お二人らしいカラフルなインテリアで彩られていて、目に映る全てが“ときめき”に溢れたウェルビーイングな空間に仕上がりました。

Sさん：設計デザイナーさんと一緒に建材を選別していく愉しさや、実際に形になったときの感動を体験できたのが本当に良かったです。この家の一つひとつに愛着が沸いているので、なるべく綺麗に保ちたい！とこまめに掃除するようになりました（笑）

CASE3 | クリエイター同士でつくる唯一無二の空間
・リノベーション事例：「conceptArt」（東京都足立区）

ご夫婦共にゲームクリエイターという、生粋のものづくり好きのY夫妻。
リノベーションでも徹底的にこだわり抜いた唯一無二の空間が作りたかったというお二人は、初回の個別セミナー時にアドバイザーから『なんでも思いをぶつけてください』と言われたことが決め手になったそう。

ご主人：何社か相談しに行きましたが、一緒に家づくりをしたいと思ったのはnuのTアドバイザーだけだったんです。『色々やりたいことがあるならnuは相性がいいと思うし、自信を持ってお勧めします。でも、他社さんもぜひ検討してみてください』と言ってくれて。普通であれば『うちでどうですか?』が前提の中で、一歩引いてくれたのが逆に心に残ったんです。

そんなY夫妻が購入した物件は、築43年・約100㎡の物件。
お部屋の中に撤去することができない躯体壁がある、ラーメン構造と壁式構造を組み合わせた物件でした。
そこでY夫妻とデザイナーが考えたのは、室内を白と黒の空間にわけ、それぞれ“アートを飾る美術館”、“オブジェを並べる博物館”とすること。
ファーストインプレッションで魅力を感じたL字型の物件の特性を活かし、躯体壁を境に世界観を分断しようと考えたと言います。

白を基調としたLDKと、ダークアカデミアな雰囲気で仕上げた寝室＋ワークスペース。
対照的な空間をテンパードアでつなぎ、緩やかなつながりを演出しました。

LDKにはゲームの背景画をアート化した作品を飾り、お二人らしさをプラス。
今後も買いたい家具や飾りたいアートがたくさんあるといい、リノベーション(リノベ)で手に入れた暮らしを心から楽しんでいます。

 

最後に

このように、「都心のエリアにこだわって物件を探したい」「自分らしい住まいで暮らしたい」という思いをお持ちの方には、中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)をする方法がオススメです。より詳しく中古マンションのリノベーション(リノベ)について知りたいという方は、ぜひnuの個別セミナーへ参加してみてくださいね。