【厳選3事例】築40年超マンションのリノベーションで魅力的な家づくり

物件探しの条件として、代表的なものの一つが『築年数』。
「古い物件は何となく不安」という声をよく耳にしますが、実は築年数が古いからこそのメリットも多くあります。
今回は、築40年超のマンションリノベーション(リノベ)について解説。正しく知識を得て、満足度の高い物件探しを叶えましょう。

＜この記事のトピックス＞
・古い物件でよく耳にする「旧耐震」って何?
・築40年超のマンションは全て旧耐震なの？
・築40年超のリノベーション(リノベ)、メリットデメリットは？
・築40年超マンションリノベーション(リノベ)事例3選
・最後に
・よくあるご質問

 

古い物件でよく耳にする「旧耐震」って何?

それでは早速、築年数の古い物件を検討する際によく耳にするワードである「耐震基準」の疑問から解説していきます。
そもそも耐震基準とは、地震などの大きな災害に備え、建物を建てる際に最低限満たさなくてはならない基準のことで、建築基準法によって定められています。

そんな建築基準法が大きく見直され、「新耐震基準」となったのは1981年6月1日のこと。1978年に発生した宮城県沖での震災をきっかけに見直しが行われ、それまで震度5の揺れに耐えられる基準だったものを、新耐震基準では震度7の大きな地震でも建物が全壊しないことが基準となりました。その後も細かな改変を繰り返しながら、現在の耐震基準のルールが出来上がっています。

＜混乱しがちな耐震基準の見分け方＞
新耐震基準の導入は先述の通り1981年6月1日ですが、築年月がその日付以降の物件が必ずしも新耐震というわけではありません。
その理由は、マンションの確認申請から実際にマンションが竣工するまでに1年〜1年半ほどのタイムラグがあるから。例えば1981年8月に竣工したマンションだったとしても、設計図面の確認申請が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準のルールに則って申請が受理されるため、新耐震の基準を満たしていない可能性もあります。そのため、ちょうど耐震基準の切り替わり時期にあたる築40年前後のマンションの購入を検討する際は、どちらの建築基準に則って建てられた物件なのかを事前に確認しておくことがおすすめです。

 

築40年超のマンションは全て旧耐震なの？

さて、前章では旧耐震基準と新耐震基準の切り替わり時期をご案内させていただきましたが、ここまで読み進めてきて「あれ？」と思われた方もいるのではないでしょうか?
そう、「築40年超のマンション」ということは、2022年現在でいうと1982年以前に建てられたマンションということになり、先述の基準に則って判断するとほとんどが旧耐震基準の時期に建てられた物件ということになります。

それではやはり、築40年を超える古い物件は安心できないのかというと、そうではありません！
というのも建築基準法はあくまでも基準であり、新耐震基準が施行される以前にも、新耐震基準と同等の強度・建築方法で建てられた建物もあります。そのため、旧耐震基準の頃に建てられた物件だからといって、一概に強度の弱いマンションであると判断することはできません。
そういった物件は、竣工後でも専門機関で再度審査を行うことで“新耐震基準の条件を満たしている”と認定してもらうことができ、認定されたマンションには「耐震基準適合証明書」が発行されます。一般的には、物件が販売される際に仲介を行う業者が事前に証明書を発行しているケースが多いので、物件選びの際のチェックポイントとして、証明書の有無を確認しておくと良さそうですね。

＜税制上のメリットもたくさん！＞
「耐震基準適合照明書」を取得することで、税金の控除など特例の対象となる制度があります。
マンションの購入は大きな買い物となりますので、そういった制度をフルに活用し、お得に家づくりを楽しみましょう！

1. 住宅ローン減税
→住宅ローンの年末残高に対し0.7%の額の減税が10年間受けられます。
2. 不動産取得税の減税
→購入する物件の築年数によって控除額が変動しますが、不動産の取得税についても減税を受けることができます。昭和57年1月1日以降に建てられた建物の場合証明書は不要ですが、それ以前に建てられた物件の場合は、証明書を発行することで控除の対象となります。
3. 登録免許税の軽減
→物件を取得する際は、前所有者からご自身へ所有権を移転する登記を行います。
その際に発生する登録免許税も、証明書を取得済みの物件は税額軽減の対象となります。

 

築40年超のリノベーション(リノベ)、メリットデメリットは？

それではここからは、築40年超えの中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)を行う際のメリットとデメリットをみていきましょう。リノベーション(リノベ)で更新できる部分と更新できない部分などもあるので、ご自身が物件を選ぶ際に譲れないポイントはどこなのか、専有部と共有部の条件を整理して考えておくといいかもしれませんね。

＜メリット＞
◯立地条件の幅が広がる
主要都市や駅近物件など、立地条件のいい場所に住みたい！という場合、新築マンションが建つ見込みがなかったり、建ったとしても価格が高額だったりと、なかなか条件を満たす物件を見つけることが難しい場合も。そんな時、中古マンションであれば手の届く価格帯で販売中の物件に巡り会える可能性はグッと高まります。また、中古物件だったとしても好立地の物件は郊外と比べて今後値崩れの可能性も低く、資産価値としてもメリットが期待できます。

◯物件価格を抑えられる
マンションは、新築当初から築年数が経つごとに一定のスピードで建物としての価値が下がっていきます。これを減価償却と言い、マンションの場合は一般的に築30年ごろには底値に到達するとされています。その後は物件価値の減少は横ばいとなることが多いため、築年数の古い中古マンションは購入時の物件価格を抑えられることに加え、将来的に売却するとなった際も大きく評価額が下落するリスクを軽減できるのは安心ですね。

◯管理状態を確認できる
マンション購入の際に注目すべきチェックポイントの一つである、管理状態。築年数が古ければ古いほど今までの履歴がたくさん残っていますので、管理状態の良し悪しを判断する材料もその分多くなります。
定期的に修繕が行われているか、管理組合の集会は定期的に開催されているか、マンションの経済状況は良好か…。そういった内容を事前に把握できるのは大きな安心ポイントと言えるでしょう。

◯専有部内の間取り・配管は更新できる！
古い物件の懸念事項としてよく耳にする「間取りが今の暮らしにあっていない」「配管などが古く、漏水が起きそうで心配」などのポイントですが、専有部内の間取りや配管は自由に更新することができるのでリノベーション(リノベ)を前提として物件探しをする際に心配する必要はありません。ただし、マンションの構造や管理規約のルールなどによっては壊せない壁、動かせない設備などが出てくる可能性もありますので、そういった条件が該当しないかどうかは事前に担当者に確認した方がベター。

▷リノベーション(リノベ)で出来ること・出来ないことについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をチェック！
・マンションリノベーションしたい方必見！間取りを考える上でのポイント7選
・知っているようで知らない、マンションフルリノベーションのアレコレ。

＜デメリット＞
◯共有部の古さ
専有部内はリノベーション(リノベ)で自由に更新することができますが、マンションの共有部にあたる箇所は、たとえ専有部内に設置されているものであっても自己判断で改修することはできません。
特に窓サッシやバルコニー、共有部連動のインターホンなどは、リノベーション(リノベ)で新しくなった空間と40年物の設備が混在してしまうため、気になるという方も。
基本的に、そういった共有部の修繕はマンション全体での大規模修繕などの際に一括して行うケースが多く、不具合や劣化がある場合でも管理組合を通して修繕の申請をし、承認を得てからでないと改修を進めることはできませんので、どうしても気になるという方は間取りを検討する際に目立たない位置に移設ができるか、デザインで緩和することはできるかなど、デザイナーに相談しながらレイアウトを決めていきましょう。
また、専有部内の共有部だけでなく、エレベーターやエントランス、共用廊下などが汚れていたり壊れたままだったりする場合は管理が行き届いていない可能性もあるので、修繕履歴などと照らし合わせて、本当に買うべき物件なのかどうかを見極めることが肝心です。

◯ランニングコストの上昇
上記の共有部の劣化問題と切っても切り離せないのが、修繕費の捻出です。
マンションの大規模修繕や設備の交換を行う際の費用は、居住者が毎月支払う修繕積立金や管理費を貯めて、そこから支払われます。そのため、マンション全体が古くなり、あちこちの修繕が必要になれば、その分必要な修繕費もボリュームが大きくなっていきます。修繕積立金が潤沢に溜まっている場合はそこまで心配する必要はありませんが、積立額が少なかったりマンションの総戸数が少なかったりすると、月々の修繕積立金の額が今後増額されてしまう可能性があるため、注意が必要です。

 

築40年超マンションリノベーション(リノベ)事例3選

それではここからは、築40年超のマンションでリノベーション（リノベ）を行った事例を3つご紹介させていただきます。

・リノベーション事例：「ととのい」（東京都江東区）

1981年4月築のマンションを購入し、リノベーション（リノベ）をして暮らすK夫妻。
リバービューに憧れていたという奥様の要望通り、川沿いに位置する物件を購入しました。
築年数が古いものの、購入に際してはメリット・デメリットなどをアドバイザーから教えてもらえたことで、安心して購入に踏み切ることができたと言います。

躯体現しの壁と天井はベージュで塗装。よく見ると躯体の継ぎ目や角などに経年劣化が見られますが、このハードな質感をデザインとして楽しんでいるK邸。
新たに設置した間仕切り壁は曲がり角をアール状にすることで、躯体のラフな質感が和らぎ、やさしい空気感を纏った空間に仕上がっています。

K邸を語る上で外せない全長約6mの壁付けキッチンは造作で創り上げたオリジナルデザイン。
排気ダクトや給排水の管もリノベーション（リノベ）に伴って一新しているため、安心して長く使っていただくことができます。

・リノベーション事例：「J’s HOBBY」（東京都渋谷区）

1980年7月築の物件で暮らすJさん。都内屈指の人気エリアである恵比寿駅徒歩1分という好立地に建つヴィンテージマンションの一室をリノベーション（リノベ）して手に入れたのは、ハードな質感を全面的に楽しむ大人の寛ぎ空間。

壁・天井ともに素地の躯体現し仕上げとしたJさん宅。壁や梁についている白い斑点は、元々貼られていたクロスのノリの跡で、当初は「少しうるさく感じるかな?」と思っていたそうですが、シックなハード空間のアクセントとなり、今ではすっかりデザインの一部として空間に馴染んでいます。

寝室やトイレの壁は躯体現し＋塗装で仕上げ、シンプルな空間にピリッとした味わいをプラス。
築年数が古いからこその躯体の味わいを逆手に取り、アンティーク家具やアートの収集が趣味だというJさんのコレクションが映える大人のハード空間ができあがりました。

・リノベーション事例：「frank」（千葉県千葉市）

1979年2月築の物件で暮らすY一家。
「保育園や職場までの距離など、生活環境をなるべく変えずに済むように」と、以前暮らしていた賃貸マンションがあるエリアの周辺を中心に物件探しをスタート。
そんなY夫妻が最終的に購入したのは、当時のご自宅から車で15分ほどのこの物件でした。

壁式構造だったためLDKの広さを変えることはできない物件でしたが、キッチンや、作業カウンターと一続きのダイニングテーブル、テレビボードなどを直線的に配置することで14.4Jの空間を広々と演出。
モルタルで塗装した壁・天井の無機質なテイストが、ラフな素材をふんだんに使ったY邸のデザインをより引き立てています。

この家の顔とも言える高さ約2.4mのリビング扉は、内見に訪れた時からすでにイメージが出来上がっていたという奥様。取っ手には、使い込むうちに味わいの増していく真鍮素材をチョイスしました。
リノベーション後、ご自宅に遊びに来たご友人は外観と内装のギャップにとても驚いていて、『リノベってこんなに変わるんだね！すごい！』と褒めてくださったそう。

 

最後に

古くても、良いものを慎重に選んでいくことで安心して暮らせる自分らしい空間を手に入れることは可能です！購入してから失敗のないように、プロの目線やマンション全体を俯瞰してチェックできるよう予備知識をしっかりと持って、理想の物件探しを楽しんでくださいね。
築40年超マンションで楽しむリノベーション（リノベ）。家づくりの一つの選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか？
 

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よくあるご質問

Q1.　築40年のマンションリノベーション、その後何年住めますか？
A.
鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年と定められていますが、これは減価償却に伴い建物の価値がゼロとなるまでの年数を意味します。マンションの寿命に関しては明確な定義はありませんが、適切な管理や修繕が行われている場合は、築60〜70年ほどと考えられるケースが一般的です。

Q2.　築40年でリノベーション(リノベ)するメリットは？
A.
物件価格を抑えることができる築年数の古いマンションを購入し、内装にこだわって専有部をリノベーション(リノベ)することで“好きな街・好きな空間で暮らすことができる”というのが最大のメリット。また、一般的に中古マンションの価格は築30年頃に底値に到達するため、将来的な資産価値が大きく下がってしまうリスクも回避することができます。

Q3　築40年でリノベーション(リノベ)するデメリットは？
A.
丁寧に管理・修繕を行っている場合でも、築年数の浅いマンションと比較すると共有部の劣化や機能面での古さは否めないため、マンション全体のスペックを重視したい場合には不向き。また、修繕が必要となる箇所も増えていくため、管理費・修繕積立金の額が増額となる可能性もあるため、築40年超のマンションを検討する際は購入前にそういった計画が現時点であるかどうかは確認しておいた方がベター。

Q4.　築40年でリノベーション(リノベ)できますか？
A.
築40年超の中古マンションでも、リノベーション(リノベ)で家づくりを楽しんでいただくことは可能です！築年数にかかわらず、マンション毎にできること・できないことは異なりますので、家づくりをより楽しむためにも、ご自身が家に求めること、どんな空間で、どんな暮らしがしたいのかなどを明確にしておきましょう。