築年数が古いマンションを魅力的にリノベする方法と実例3選

物件探しの条件として、代表的なものの一つが『築年数』。
「古い物件は何となく不安」という声をよく耳にしますが、実は築年数が古いからこそのメリットも多くあります。
今回は、築40年以上のマンションをリノベーションして魅力的な住まいに変える方法と、成功事例をご紹介。

古い物件のメリット・デメリットや耐震基準についても解説していきます。

＜この記事のトピックス＞
・古いマンションの耐震基準と安全性
・築40年以上のマンションは全て旧耐震なの？
・築40年以上のリノベーション(リノベ)のメリット・デメリット
・築40年以上のマンションリノベーション(リノベ)事例3選
・最後に
・よくあるご質問

 

古いマンションの耐震基準と安全性

築年数の古い物件を検討する際によく耳にするワードである「耐震基準」。
そもそも耐震基準とは、地震などの大きな災害に備え、建物を建てる際に最低限満たさなくてはならない基準のことで、建築基準法によって定められています。
そんな建築基準法が大きく見直され、「新耐震基準」となったのは1981年6月1日のこと。
1978年に発生した宮城県沖での震災をきっかけに見直しが行われ、それまで震度5の揺れに耐えられる基準だったものを、新耐震基準では震度7の大きな地震でも建物が全壊しないことが基準となりました。
その後も細かな改変を繰り返しながら、現在の耐震基準のルールが出来上がっています。

＜CHECK POINT＞
新耐震基準の導入は1981年6月1日ですが、築年月がその日付以降の物件が必ずしも新耐震というわけではありません。その理由は、マンションの確認申請から実際にマンションが竣工するまでに1年〜1年半ほどのタイムラグがあるから。
例えば1981年8月に竣工したマンションだったとしても、設計図面の確認申請が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準のルールに則って申請が受理されるため、新耐震の基準を満たしていない可能性もあります。
そのため、耐震基準の切り替え時期にあたる1981年前後に竣工したマンションの購入を検討する際は、新耐震基準の物件なのかを事前に確認しておくことがおすすめです。

築40年以上のマンションは全て旧耐震なの？

前章のルールに則って考えると、2024年現在で築40年以上のマンションはそのほとんどが1982年以前に建てられたマンションということになります。

「それではやはり、築40年を超える古い物件は安心できないのか？」というと、そうではありません！
というのも建築基準法はあくまでも基準であり、新耐震基準が施行される以前にも、新耐震基準と同等の強度・建築方法で建てられた建物もあります。

そういった物件は、竣工後でも専門機関で再度審査を行うことで“新耐震基準の条件を満たしている”と認定してもらうことができ、認定されたマンションには「耐震基準適合証明書」が発行されます。一般的には、物件が販売される際に仲介会社が事前に証明書を発行しているケースが多いので、物件選びの際のチェックポイントとして、証明書の有無を確認しておくと良さそうですね。
 

築40年以上のリノベーション(リノベ)のメリット・デメリット

ここからは、築40年以上の中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)を行う際のメリットとデメリットをみていきましょう。

リノベーション(リノベ)で更新できる部分と更新できない部分などもあるので、ご自身が物件を選ぶ際に譲れないポイントはどこなのか、専有部と共有部の条件を整理して考えておくといいかもしれませんね。

＜メリット＞
◯エリア選択の幅が広がる
主要都市や駅近物件など、立地条件のいいエリアはすでに開発可能な土地がなく、新築マンションが建つ見込みがない場合も。そんな時、中古マンションであれば販売中の物件に巡り会える可能性はグッと高まります。また、立地条件等がいい中古物件は郊外と比べて今後値崩れの可能性も低く、資産価値としてもメリットが期待できます。

◯管理状態を確認できる
マンション購入の際にチェックしたいポイントの一つである、管理状態。中古マンションには過去の履歴が残っていますので、管理状態の良し悪しを判断することができます。
修繕が行われているか、管理組合の集会は定期的に開催されているか、マンションの経済状況は良好か…。そういった内容を事前に把握できるのは大きな安心ポイントと言えるでしょう。

▷物件探しの際のチェックポイントについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をチェック！
・リノベーションは物件探しが9割！リノベーション向きの物件とは?

◯専有部内の間取り・配管は更新できる！
「間取りが今の暮らしにあっていない」「配管などが古く、漏水が起きそうで心配」など、築古物件ならではの懸念点としてよく耳にするものもありますが、専有部内の間取りや配管は自由に更新することができるので、リノベーション(リノベ)を前提として物件探しをする際に心配する必要はありません。

ただし、マンションの構造や管理規約のルールなどによっては壊せない壁、動かせない設備などが出てくる可能性もありますので、そういった条件が該当しないかどうかは事前に担当者に確認した方がベター。

▷リノベーション(リノベ)で出来ること・出来ないことについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をチェック！
・マンションリノベーションしたい方必見！間取りを考える上でのポイント7選
・知っているようで知らない、マンションフルリノベーションのアレコレ。

＜デメリット＞
◯共有部の古さ
マンションの共有部にあたる箇所は、たとえ専有部内に設置されているものであっても自己判断で改修することはできません。
特に窓サッシやバルコニー、共有部連動のインターホンなどは、リノベーション(リノベ)で新しくなった空間と40年物の設備が混在してしまうため、気になるという方も。
基本的に、共有部の修繕はマンションの大規模修繕などで一括して行うケースが多く、個人の判断で改修を進めることはできないため、目立たない位置に移設ができるか、デザインで緩和することはできるかなど、デザイナーに相談しながらレイアウトを決めていきましょう。

専有部内の共有部だけでなく、エレベーターやエントランス、共用廊下などが汚れていたり壊れたままだったりする場合は管理が行き届いていない可能性もあるので、修繕履歴などと照らし合わせて、本当に買うべき物件なのかどうかを見極めることが肝心です。

◯ランニングコストの上昇
マンションの大規模修繕を行う際の費用は、居住者が毎月支払う修繕積立金や管理費から支払われます。そのため、マンション全体が古くなり、あちこちの修繕が必要になれば、その分必要な修繕費もボリュームが大きくなっていきます。

修繕積立金が潤沢に溜まっている場合はそこまで心配する必要はありませんが、積立額が少なかったりマンションの総戸数が少なかったりすると、月々の修繕積立金の額が今後増額されてしまう可能性があるため、注意が必要です。
 

築40年以上のマンションリノベーション(リノベ)事例3選

最後に、築40年超のマンションでリノベーション（リノベ）を行った事例を3つご紹介させていただきます。
・リノベーション事例：「ととのい」（東京都江東区）
1981年4月築のマンションを購入し、リノベーション（リノベ）をして暮らすK夫妻。
リバービューに憧れていたという奥様の要望通り、川沿いに位置する物件を購入しました。
築年数が古いものの、購入に際してはメリット・デメリットなどをアドバイザーから教えてもらえたことで、安心して購入に踏み切ることができたと言います。躯体現しの壁と天井はベージュで塗装。よく見ると躯体の継ぎ目や角などに経年劣化が見られますが、このハードな質感をデザインとして楽しんでいるK邸。
新たに設置した間仕切り壁は曲がり角をアール状にすることで、躯体のラフな質感が和らぎ、やさしい空気感を纏った空間に仕上がっています。K邸を語る上で外せない全長約6mの壁付けキッチンは造作で創り上げたオリジナルデザイン。
排気ダクトや給排水の管もリノベーション（リノベ）に伴って一新しているため、安心して長く使っていただくことができます。

・リノベーション事例：「J’s HOBBY」（東京都渋谷区）
1980年7月築の物件で暮らすJさん。都内屈指の人気エリアである恵比寿駅徒歩1分という好立地に建つヴィンテージマンションの一室をリノベーション（リノベ）して手に入れたのは、ハードな質感を全面的に楽しむ大人の寛ぎ空間。壁・天井ともに素地の躯体現し仕上げとしたJさん宅。壁や梁についている白い斑点は、元々貼られていたクロスのノリの跡で、当初は「少しうるさく感じるかな?」と思っていたそうですが、シックなハード空間のアクセントとなり、今ではすっかりデザインの一部として空間に馴染んでいます。寝室やトイレの壁は躯体現し＋塗装で仕上げ、シンプルな空間にピリッとした味わいをプラス。
築年数が古いからこその躯体の味わいを逆手に取り、アンティーク家具やアートの収集が趣味だというJさんのコレクションが映える大人のハード空間ができあがりました。

・リノベーション事例：「SIMPLE×seamless」（東京都目黒区）
結婚を機に、リノベーションを前提とした物件探しを開始したN夫妻。
街やマンション自体の雰囲気も重視したいと考え、じっくりと時間をかけて物件探しをしたお二人が最終的に購入したのは1963年3月築、築年数としては60年を超えるヴィンテージマンションでした。

耐震性能などについては夫婦でも話し合ったと言いますが、それに勝る物件の魅力を感じたというご主人。その言葉通り、共用設備やマンションの外観は築60年という年月を感じさせない清潔感と洗練された雰囲気を纏っています。
前所有者がフルリノベーション済みだった内装は、お2人の好きな白をベースとした落ち着いた空間にアップデート。所々に躯体現しの天井を残すなど、長い歴史を紡いできたこのマンションへのリスペクトを感じるデザインです。

▷躯体現しのデザインを楽しむ家づくりについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をチェック！
・プロ直伝。躯体現しリノベーションを成功させるデザインの極意
 

最後に

古くても、良いものを慎重に選んでいくことで安心して暮らせる自分らしい空間を手に入れることができます。nuリノベーションの施工事例の中には、今回ご紹介させていただいた3つのお宅以外にも築年数40年以上の物件でリノベーションを楽しんでいただいた事例がたくさんあります。ぜひチェックしてみてくださいね。

また、この記事を読んで築年数の古いマンションのリノベーションについてもっと詳しく知りたいと思った方は、ぜひ個別セミナーへのご参加をお待ちしております◎
 

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よくあるご質問

Q1.築40年以上のマンションリノベーション、その後何年住めますか？
A.
鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年と定められていますが、これは減価償却に伴い建物の価値がゼロとなるまでの年数を意味します。マンションの寿命に関しては明確な定義はありませんが、適切な管理や修繕が行われているかどうかをチェックするようにしましょう。

Q2.築40年以上の物件でリノベーション(リノベ)するメリットは？
A.
新築マンションとの最大の違いは、マンションの管理状態や財政状況を確認することができるという点。共用部は清潔に保たれているか、修繕積立金は潤沢に積み立てられているかなどを確認することで、マンション内の雰囲気をあらかじめ把握することができます。また、物件によっては“ヴィンテージマンション”として人気の高い物件もあり、資産価値が大きく下がらない点も魅力の一つと言えます。

Q3.築40年以上のマンションをリノベーション(リノベ)するデメリットは？
A.
丁寧に管理・修繕を行っている場合でも、築年数の浅いマンションと比較すると共有部の劣化や機能面での古さは否めないため、マンション全体のスペックを重視したい場合には不向き。また、修繕が必要となる箇所も増えていくため、管理費・修繕積立金の額が増額となる可能性もあるため、築40年以上のマンションを検討する際は購入前にそういった計画が現時点であるかどうかは確認しておいた方がベター。

Q4.築40年以上のマンションでリノベーション(リノベ)はできますか？
A.
築40年超の中古マンションでも、リノベーション(リノベ)で家づくりを楽しんでいただくことは可能です！築年数にかかわらず、マンション毎にできること・できないことは異なりますので、家づくりをより楽しむためにも、ご自身が家に求めること、どんな空間で、どんな暮らしがしたいのかなどを明確にしておきましょう。